Phân tích cổ phiếu VPI 6/8/2026

Ngày 31/07/2026, Văn Phú công bố một con số khiến nhiều nhà đầu tư chú ý: lợi nhuận sau thuế quý 2 đạt 170.67 tỷ đồng, gấp 25.6 lần cùng kỳ năm trước. Biên lợi nhuận gộp nhảy vọt từ 27.7% lên 39.6%. Ba dự án Vlasta Thủy Nguyên, Vlasta Premier Phú Thuận và TT39-40 đã được bàn giao, mang về 849.4 tỷ doanh thu chỉ trong một quý. Trên biểu đồ, giá cổ phiếu leo lên đỉnh 52 tuần 66,600 đồng ngày 30/07 — cao hơn 24.2% so với đáy một năm.

Nhưng cùng bộ báo cáo tài chính đó cũng chứa một con số ngược chiều: lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 6 tháng âm 1,489 tỷ đồng. Tiền mặt của doanh nghiệp bốc hơi 62.5%, từ 706 tỷ xuống chỉ còn 265 tỷ đồng. Tồn kho phình thêm 25.8% lên 6,600 tỷ — chiếm 41.6% tổng tài sản và phần lớn đang được đem thế chấp cho các khoản vay, trái phiếu. Dư nợ vay 7,399 tỷ đồng, tương đương 1.29 lần vốn chủ sở hữu, trong môi trường lãi vay bất động sản đang ở 12-14%/năm.

Đến phiên 06/08, giá mở cửa 65,000, chạm 65,300 rồi lao xuống đóng cửa 63,200 đồng — sát đáy phiên, giảm 2.8%, cây nến giảm mạnh nhất kể từ giữa tháng 7. Khối lượng giao dịch 1.57 triệu cổ phiếu, bằng 115.7% trung bình 20 phiên: áp lực bán là thực chất chứ không phải giá rơi vì vắng người mua. Câu hỏi lúc này không phải là doanh nghiệp có tốt hay không, mà là mức giá 63,200 đồng đã tính vào bao nhiêu phần kỳ vọng — và điều gì sẽ xảy ra nếu tiến độ bàn giao nửa cuối năm chậm hơn kế hoạch.